民商事合同纠纷

 

案件性质：房屋预售合同纠纷案

原告：崔某

委托代理人：北京市聚和律师事务所，高永香律师、朱庭慧律师助理

被告：北京某房地产开发有限责任公司（以下简称某房地产公司）、北京某物业管理有限公司（以下简称某物业管理公司）

审理法院：北京市丰台区人民法院

说明：为保护当事人的隐私，我们将原告的真实姓名及被告的单位名称隐去或采用化名。

基本案情：

2004年9月14日，原告崔某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，约定崔某购买某房地产公司开发建设的丰台区某处房屋，合同第16条保修责任约定为，住宅质量保证书作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2005年5月，崔某入住所购房屋，入住半年后涉案房屋两间卧室墙壁出现黑灰色斑点，被告某房地产公司未对受损墙面予以维修。

原告和被告各自对案件的观点与主张：

原告诉称，由于房屋保温层存在严重质量问题，无法达到保温、防水的效果，严重影响了原告一家人的正常生活，两年期间，原告就此事与本案二被告进行多次协商，但二被告之间相互推诿，问题始终得不到解决，给原告造成了巨大困扰；请求法院判决二被告赔偿原告维修费33000元，租房损失18000元，赔偿原告误工费5000元，评估费3000元。

第一被告某房地产公司辩称，我公司同意为原告维修受损墙面，原告要求的赔偿数额过高，不同意原告的诉讼请求。

第二被告某物业管理公司辩称，原告所购房屋墙面受损与我公司无关，不同意原告的诉讼请求。

律师代理意见：

原告代理人认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第16条规定，某房地产公司有维修的义务，此外，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第6条：“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。”和第7条：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”的规定，在保修期限内出现的房屋渗漏问题，属于房屋质量问题，某房地产公司应当依法、依约及时的承担维修义务。根据《最高人民法院关于渗漏商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所以，对于因房屋渗漏给原告造成的各项财产损失，第一被告某房地产公司有不可推卸的赔偿责任。

原告与第二被告物业管理公司签订了《前期物业服务合同》，第二条第一款约定了：“乙方（物业公司）受委托管理的范围：1.该住宅共用部分的管理和维修。”根据《物业管理条例》第三十六条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”所以第二被告某物业管理公司具有为住户进行日常维护的义务，并应承担由于未履行该义务而导致的损害赔偿责任。

法院判决结果：

法院支持了原告的大部分诉讼请求，判决某房地产公司给付崔某维修费、误工费以及房租损失，由于崔某的其他诉讼请求缺乏相关的证据证明，法院予以驳回。